C’è una domanda che torna ogni volta che si parla di investimenti “reali”, quelli che puoi toccare con mano: quanto valgono oggi i terreni agricoli? Nel 2024 la risposta sorprende perché, mentre tanti mercati oscillano, la terra in Italia continua a muoversi con passo lento ma deciso.
Il numero che non ti aspetti: la media nazionale 2024
Partiamo dal dato chiave: nel 2024 il valore medio dei terreni agricoli in Italia si attesta a 22.400 euro per ettaro, con un +1% rispetto all’anno precedente. Non sembra un balzo clamoroso, finché non lo metti accanto all’inflazione, stimata intorno allo 0,8%. Tradotto: la terra, mediamente, ha corso un filo più veloce del carovita.
E questa è già una piccola sorpresa, perché molti immaginano l’agricolo come un mondo fermo, quasi immobile. Invece è un mercato che cambia, solo che lo fa in silenzio.
Italia spaccata in quattro: dove la terra vale (molto) di più
Il punto vero è che “media” in Italia significa spesso “storia incompleta”. Basta spostarsi di qualche centinaio di chilometri e il prezzo cambia faccia.
Ecco una sintesi chiara delle macroaree:
| Macroarea | Valore medio (€/ha) | Variazione 2024 |
|---|---|---|
| Nord-Est | 47.100 | stabile |
| Nord-Ovest | 35.200 | +2,3% |
| Centro e Sud | <16.000 | +1,9% (Sud) |
| Isole | 9.000 | stabile |
| Media Italia | 22.400 | +1% |
Il Nord-Est si prende la scena con 47.100 €/ha, quasi il doppio della media nazionale. Il Nord-Ovest segue con 35.200 €/ha, e qui l’aumento annuo è più vivace, +2,3%. Poi arriva lo “stacco” netto: Centro e Sud sotto i 16.000 €/ha, mentre le Isole scendono verso 9.000 €/ha, il minimo nazionale.
Perché questa differenza enorme? I fattori che contano davvero
Quando ho iniziato a guardare questi numeri, la tentazione era pensare: “È solo una questione di Nord e Sud”. In realtà il prezzo di un ettaro è la somma di tanti dettagli molto concreti.
I principali fattori che spostano il valore sono:
- Fertilità e qualità del suolo, che si traduce in resa e affidabilità nel tempo.
- Irrigazione (o possibilità di averla), spesso decisiva per trasformare un terreno “buono” in uno “richiestissimo”.
- Pianura vs collina, perché lavorabilità e meccanizzazione cambiano il conto economico.
- Pressione urbana, che riduce l’offerta di terreni disponibili e fa salire i prezzi.
- Domanda locale, legata a filiere forti (zootecnia, ortofrutta, vino) e alla presenza di aziende strutturate.
Al Nord, per esempio, pesano molto i terreni pianeggianti e irrigui e la scarsità di offerta dovuta all’urbanizzazione. In diverse aree del Sud e dell’interno, invece, entra in gioco una dinamica diversa: cessioni legate all’età, con terreni che tornano sul mercato e aumentano la disponibilità.
I picchi locali: quando un ettaro diventa “oro”
Se vuoi capire davvero perché la risposta “ti sorprenderà”, guarda i picchi. In alcune zone della pianura bresciana, i prati irrigui arrivano fino a 145.000 €/ha. E quando si passa ai vigneti di qualità, il salto è ancora più netto: vigneti DOC/IGT possono toccare 300.000 €/ha.
All’estremo opposto, un bosco può stare intorno ai 13.000 €/ha, mostrando quanto conti l’uso agricolo e la redditività potenziale, più che la semplice “superficie”.
E in Europa? L’Italia non è affatto economica
A confronto con molti Paesi europei, l’Italia resta tra le realtà più care. Eurostat (2023) mostra differenze impressionanti: dalla Croazia con circa 4.491 €/ha a Malta con valori che arrivano a 283.039 €/ha. È un promemoria utile: parlare di terra significa parlare di territorio, di densità abitativa, di accesso all’acqua, di vocazione produttiva, insomma di agricoltura nel senso più ampio.
La novità fiscale 2025: rivalutare conviene (per qualcuno)
Guardando al 2025, c’è un elemento pratico che sta già facendo discutere: con la legge di bilancio, l’affrancamento del valore va a regime al 18%. In sostanza, è possibile effettuare una rivalutazione entro il 30 novembre 2025 per aggiornare i valori e gestire meglio la fiscalità in caso di future operazioni.
Non è “una magia” che aumenta il valore reale del terreno, ma può incidere sul modo in cui lo si pianifica, lo si trasferisce, lo si vende.
Quindi, quanto valgono oggi? La risposta finale
Nel 2024 un terreno agricolo in Italia vale mediamente 22.400 €/ha, e cresce più dell’inflazione. Ma la vera sorpresa è questa: non esiste “un” mercato, ce ne sono molti, con aree in cui un ettaro sembra un bene quasi raro, e altre dove il prezzo resta basso perché l’offerta è più abbondante o la redditività è più incerta. Chi vuole capire il valore reale deve guardare zona, acqua, qualità, pressione urbana e vocazione produttiva. Ed è lì, in quei dettagli, che la terra smette di essere un numero e diventa una storia.
